房地產(chǎn)銷售拐點(diǎn)到了嗎？

激石Pepperstone(http://hppnl.com/)報(bào)道：

6月以來，10大城市和30大中城市的商品房銷售出現(xiàn)了明顯回暖跡象，北上廣和武漢、蘇州、青島等一二線城市樓市成交面積快速放大。那么，我們應(yīng)當(dāng)如何看待10大城市和30大中城市的銷售回暖？6月全國(guó)銷售見底的概率有多大？預(yù)計(jì)全國(guó)銷售何時(shí)見底？

近期，10/30大中城市銷售明顯回暖

受調(diào)控政策不斷放松和熱點(diǎn)一二線城市基礎(chǔ)條件相對(duì)較好等因素影響，5月商品房銷售改善的一二線城市明顯增多，6月以來，部分一二線城市的回暖跡象更加明顯，前期受制于較嚴(yán)調(diào)控政策而積壓的剛需剛改開始快速釋放。但從10大城市和30大中城市來看，整體呈現(xiàn)出一二線差異化復(fù)蘇而非全面復(fù)蘇且三線仍然比較羸弱的特征，北上廣、武漢、蘇州、青島等復(fù)蘇較為明顯，深圳、杭州、南京、成都、福州等表現(xiàn)一般，揚(yáng)州、惠州、韶關(guān)等三四線仍普遍偏弱。

2016年后，10/30大中城市對(duì)全國(guó)銷售見底時(shí)間的領(lǐng)先作用大幅弱化

2014年之前，10/30大中城市銷售基本是全國(guó)銷售的同步指標(biāo)，如2012年2月同時(shí)見底和2013年2月同時(shí)見頂。2014-2016年，10/30大中城市銷售見頂時(shí)間基本與全國(guó)銷售同步，但見底時(shí)間領(lǐng)先于全國(guó)銷售10個(gè)月左右。2016年以后，一二線與三四線的分化加劇，10/30大中城市對(duì)全國(guó)銷售見底的領(lǐng)先作用大幅弱化，如10/30大中城市銷售在2017年10月已基本見底，但全國(guó)銷售一直震蕩下行至2019H2才趨于階段性平穩(wěn)。

可見，10/30大中城市與全國(guó)銷售的見頂時(shí)間具有較好同步性，但對(duì)全國(guó)銷售見底時(shí)間的領(lǐng)先性趨于弱化，當(dāng)前我們不易從10/30大中城市銷售見底時(shí)間推測(cè)全國(guó)銷售何時(shí)見底。

全國(guó)銷售見底前，一二線城市有什么特征？

從城市數(shù)量看，2008-2009年全國(guó)銷售見底前，23個(gè)數(shù)據(jù)可得的一二線城市中已有22個(gè)城市銷售已現(xiàn)拐點(diǎn)，占比96%。2014-2015年全國(guó)銷售見底前，35個(gè)數(shù)據(jù)可得的一二線城市中已有32個(gè)城市銷售已現(xiàn)拐點(diǎn)，占比91%。也就是說，在全國(guó)銷售出現(xiàn)拐點(diǎn)前，約需90%左右的一二線城市已現(xiàn)拐點(diǎn)。

從銷售占比看，2008-2009年全國(guó)銷售見底前，已見底的一二線城市銷售占全國(guó)銷售的比例為42%，占所有一二線城市銷售的99%。2014-2015年全國(guó)銷售見底前，已見底的一二線城市銷售占全國(guó)銷售的比例為34%，占所有一二線城市銷售的96%。也就是說，在全國(guó)銷售出現(xiàn)拐點(diǎn)前，約需已現(xiàn)拐點(diǎn)的一二線城市銷售占全國(guó)銷售的1/3左右或占所有一二線城市銷售的95%左右。

6月全國(guó)銷售見底的概率有多大？

基于上述分析，10/30大中城市可能不易預(yù)測(cè)全國(guó)銷售見底時(shí)間，但在全國(guó)銷售見底前，一二線城市會(huì)呈現(xiàn)出比較突出的兩大特征：（1）90%左右的一二線城市已現(xiàn)拐點(diǎn)。（2）已現(xiàn)拐點(diǎn)的一二線城市銷售占全國(guó)銷售的1/3左右或占所有一二線城市銷售的95%左右。

從5月數(shù)據(jù)看，只有37%左右的一二線城市可能出現(xiàn)了銷售拐點(diǎn)，這些一二線城市銷售只占全國(guó)銷售的7.5%左右或占所有一二線城市銷售的39%左右，大幅低于2008-2009年與2014-2015年的數(shù)據(jù)指標(biāo)預(yù)示著6月全國(guó)銷售見底的概率較低。

全國(guó)銷售何時(shí)見底？

2008-2009年從三限放松到銷售見底的時(shí)間，上海用了4個(gè)月，北京廣州在放松前已見底，主要二線城市用了3-5個(gè)月，全國(guó)用了4個(gè)月。2014-2015年從三限放松到銷售見底的時(shí)間，一線城市在放松前已全部見底，二線城市分化較大，主要集中在3-6個(gè)月，全國(guó)用了6個(gè)月。也就是說，主要二線城市從政策放松到銷售見底的時(shí)滯集中在3-6個(gè)月，全國(guó)層面大概是4-6個(gè)月。

本輪地方“四限”放松集中在2022M3-M5，央行“515新政”下調(diào)了首套房利率下限，再結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，并考慮到2021年基數(shù)因素，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)商品房銷售拐點(diǎn)可能發(fā)生在8-10月。

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