京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT開年暴跌22%，降租續(xù)約引行業(yè)地震

激石Pepperstone(http://hppnl.com/)報(bào)道：

過(guò)去一周，REIT二級(jí)市場(chǎng)發(fā)生“地震”，30只REIT中，有23只下跌。其中，8只REIT跌超7%，3只物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs無(wú)一幸免，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（以下簡(jiǎn)稱“京東REIT”）、中金普洛斯REIT（以下簡(jiǎn)稱“普洛斯REIT”）、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT（以下簡(jiǎn)稱“鹽田港REIT”）分別下跌21.91%、17.8%和11.21%。

除了大市的影響，京東REIT領(lǐng)銜行業(yè)跌勢(shì)有著自身的原因。

降租續(xù)約大挫市場(chǎng)信心?京東艱難止跌

1月4日傍晚，京東REIT發(fā)布公告披露武漢項(xiàng)目主要承租人的續(xù)租情況：截至2023 年12月31日，武漢項(xiàng)目整租人湖北京邦達(dá)已就武漢項(xiàng)目租賃事宜簽署了續(xù)租協(xié)議，自 2024 年1月起，續(xù)租首年起始凈有效租金為28.98元/平方米/月，續(xù)租租期5年，續(xù)租期內(nèi)租金每年增長(zhǎng)3%。

須知，武漢項(xiàng)目2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月。換言之，新租約的租金較舊租約下降了13.16%。

1月5日，京東REIT應(yīng)聲收跌7.57%。

為緩解市場(chǎng)恐慌，京東REIT在1月7日再發(fā)公告，將于次日停牌1小時(shí)。同時(shí)，公告中不僅強(qiáng)調(diào)了基金的基本面較好（出租率100%，租金收繳率100%，更是“委婉”地向投資者表達(dá)——股價(jià)下行情況下買入股票，股息率會(huì)“顯得”更高。例如，在2023年可分派資金約7026萬(wàn)元的情況下，若投資者是在首次發(fā)行時(shí)以3.514元購(gòu)入基金的，年度收益率只有4%；若現(xiàn)在彼時(shí)大跌后的股價(jià)2.881元買入的，則年度收益率會(huì)達(dá)到4.88%。

顯然，這樣的安慰定式（普洛斯REIT、鹽田港REIT也發(fā)了類似公告）很難打動(dòng)大多數(shù)投資者。

1月8日復(fù)牌后，當(dāng)天京東REIT繼續(xù)大跌，單日再跌8.64%，跌幅較前一個(gè)交易日繼續(xù)擴(kuò)大。

為此，京東REIT宣布1月9日再度停牌，且為全天停牌，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了出租率100%、租金收繳率100%的優(yōu)勢(shì)。

有意思的是，京東也再一次在公告中表達(dá)了收益率將隨著股價(jià)下行而提高，如以當(dāng)時(shí)最新收市價(jià)買入，年度收益率將進(jìn)一步提高到5.34%。

為進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，1月10日，京東REIT公告表示，基金管理人嘉實(shí)基金、原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司均計(jì)劃12個(gè)月內(nèi)增持，增持金額合計(jì)不超過(guò)2800萬(wàn)元。

增持利好也未能阻擋其下跌趨勢(shì)。1月10日開盤，京東REIT盤中一度跌停，最后收跌9.92%。

意識(shí)到投資者關(guān)注重點(diǎn)乃租金水平的大幅下降后，京東REIT1月10日深夜對(duì)癥下藥，表示未來(lái)5年下降的總租金收入1821.78萬(wàn)元，將通過(guò)基金管理人少收取基金管理費(fèi)、物業(yè)管理方少收取物業(yè)管理費(fèi)的形式，等額填補(bǔ)上基金減少的租金收入。

1月11日，京東REIT終于喘定，收漲2.99%。

最新消息指，京東REIT將于1月17日召開經(jīng)營(yíng)情況投資者說(shuō)明會(huì)，將針對(duì)近期底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、武漢項(xiàng)目續(xù)租及其風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施與投資者進(jìn)行交流和溝通。

倉(cāng)儲(chǔ)REITs普跌?行業(yè)前景望破局

整體來(lái)看，近期物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，既與市場(chǎng)氣氛有一定關(guān)系，更多是京東REIT的項(xiàng)目租金大幅度下調(diào)引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌，引起行業(yè)連鎖反應(yīng)。

實(shí)際上，其他兩只物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況并不算差。鹽田港REIT全部項(xiàng)目位于深圳，區(qū)位良好，租金、出租率和收繳率均未出現(xiàn)較大問(wèn)題，其積極公布相關(guān)運(yùn)營(yíng)信息，減少了投資者的信息不對(duì)稱困境，有利于減少投資者的恐慌。

而普洛斯REIT的項(xiàng)目遍及京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，雖然運(yùn)營(yíng)的信息的披露不如鹽田港REIT詳盡，但作為行業(yè)龍頭，收益始終穩(wěn)定。

這種局面有望在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)打破。據(jù)郵政局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月，郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成1463.1億件，同比增長(zhǎng)15.8%；郵政行業(yè)業(yè)務(wù)收入（不包括郵政儲(chǔ)蓄銀行直接營(yíng)業(yè)收入）累計(jì)完成13844.2億元，同比增長(zhǎng)12.7%。

其中，同城快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成122.4億件，同比增長(zhǎng)4.8%；異地快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成1038.3億件，同比增長(zhǎng)19.7%；國(guó)際/港澳臺(tái)快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成27.5億件，同比增長(zhǎng)54.1%。

另?yè)?jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)與中儲(chǔ)發(fā)展股份有限公司聯(lián)合調(diào)查的中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)，2023年2月-12月，月度倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)均在榮枯線以上，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)全年處于向上發(fā)展趨勢(shì)。

在物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)整體需求仍在擴(kuò)張的情況下，與之緊密相關(guān)的物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs仍保持著一定的想象空間。?????????