詳解鄭州“以舊換新”：消化 4%的二手房庫存，帶動新房消化庫存 2%
激石Pepperstone(http://hppnl.com/)報道：
核心觀點：
鄭州“以舊換新”兩模式明確，24 年計劃完成 1 萬套。4 月 1 日，鄭州發(fā)布促進“賣舊買新、以舊換新”工作方案，24 年計劃完成 1 萬套：
（1）通過鄭州城市發(fā)展集團（政府指定）收購二手房 5000 套，收購方委托專業(yè)機構價格評估，與居民方洽談并簽約過戶；
（2）居民市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”5000 套，居民需登記購買新房需求信息，交易過戶享綠色通道。以上兩種方式均享受年內 30%契稅補貼。
撬杠桿、去庫存，鄭州本次方案具有信號意義。鄭州作為 22 年 3 月首個取消“認房又認貸”的城市，本次推出“賣舊買新、以舊換新”的方案有信號意義，政府通過回購二手房，提高居民購新能力，原本用于籌集建設保障性租賃房的資金，可以更好的撬動居民購房杠桿，實現(xiàn)最大化的“去庫存”目的。本次 5000 套收購主要在主城區(qū)，對于城市核心區(qū)域價格企穩(wěn)有積極意義
住房租賃貸款或租賃房經(jīng)營性貸款或成為后續(xù)收購資金來源。5000 套房源按照套均 90 平、1.1 萬元/平的均價（貝殼 24M2）計算需要 49.5億元的資金，本次沒有明確城發(fā)集團的資金來源。鄭州作為央行8個試點購買商品房作為保障房的城市，年初獲得央行 1000 億的支持住房租賃貸款工具。此外回購后的二手房可以直接作為租賃房運營，同樣可以獲得銀行支持租賃房經(jīng)營性貸款的支持。住房租賃貸款與租賃房經(jīng)營性貸款后續(xù)或都可成為收購存量房的資金支撐。
“以舊換新”收購計劃可消化鄭州2%新房庫存。鄭州目前新房庫存27.4 萬套（房管局 24M2）、二手房庫存 12.8 萬套（貝殼前臺 24M3），5000 套二手房回購可以消化目前鄭州市場 4%的二手房庫存，帶動新房消化庫存 2%。23 年全年鄭州新房住宅銷售 9.3 萬套，二手房交易7.6 萬套，1 萬套的二手房+新房交易，占全年成交量的 6%。
鄭州24年計劃“以舊換新”1w套，具有信號意義
4月1日，鄭州發(fā)布促進“賣舊買新、以舊換新”工作方案，24年計劃完成1萬套：
（1）通過鄭州城市發(fā)展集團（政府指定）收購二手房5000套，收購方委托專業(yè)機構價格評估，與居民方洽談并簽約過戶；
（2）居民市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”5000套，居民需登記購買新房需求信息，交易過戶享綠色通道。以上兩種方式均享受年內30%契稅補貼。鄭州并非首個提出“以舊換新”模式的城市，但卻是第一個明確提出“以舊換新”計劃體量的城市
本輪周期“以舊換新”模式在23下半年開始隨著二手房與新房分化持續(xù)開始出現(xiàn)，最先由濟南等地房企自主發(fā)起，用于換購的二手房可用來抵扣新房的部分購房款，一般限制比例在50%左右，收購的二手房房企一般自行于市場轉賣，推行該模式的主要目的為房企推進自身新房銷售。
此后淄博等地陸續(xù)推出“以舊換新”省心購等活動，鼓勵房企與房地產(chǎn)經(jīng)紀參與加快換購流程，以市場化交易行為為主，總體交易體量較小。
23年10月，連云港等地提出探索由國企平臺收購“賣舊”房屋作為保障性住房或人才房使用，但并未提出明確計劃目標，大部分城市仍處于探索階段。本次鄭州“賣舊買新、以舊換新”工作方案中明確提出24年由政府指定平臺鄭州城建集團收購5000套存量房，用于補充保障性租賃住房供應，占鄭州24年計劃籌集保障性租賃住房體量1.5萬套的1/3。
鄭州作為22年3月首個取消“認房又認貸”的城市，本次推出“賣舊買新、以舊換新”的方案有信號意義，政府通過回購二手房，提高居民購新能力，原本用于籌集建設保障性租賃房的資金，可以更好的撬動居民購房杠桿，實現(xiàn)最大化的“去庫存”目的。本次5000套收購主要在主城區(qū)，對于城市核心區(qū)域價格企穩(wěn)有積極意義。
以舊換新”收購計劃可消化鄭州2%新房庫存
5000套房源按照套均90平、1.1萬元/平的均價（貝殼24M2）計算需要49.5億元的資金，本次沒有明確城發(fā)集團的資金來源。鄭州作為央行8個試點購買商品房作為保障房的城市，年初獲得央行1000億的支持住房租賃貸款工具。此外回購后的二手房可以直接作為租賃房運營，同樣可以獲得銀行支持租賃房經(jīng)營性貸款的支持。住房租賃貸款與租賃房經(jīng)營性貸款后續(xù)或都可成為收購存量房的資金支撐。
鄭州目前新房庫存27.4萬套（房管局24M2）、二手房庫存12.8萬套（貝殼前臺24M3），5000套二手房回購可以消化目前鄭州市場4%的二手房庫存，帶動新房消化庫存2%。23年全年鄭州新房住宅銷售9.3萬套，二手房交易7.6萬套，1萬套的二手房+新房交易，占全年成交量的6%，“以舊換新”方案若順利推進，對鄭州地產(chǎn)市場的基本面提振具備一定積極意義。?????????
